民 事 判 决 书

（2012）沪二中民二(民)终字第XXX号

上诉人(原审原告、反诉被告)滕某某。

上诉人(原审原告、反诉被告)倪某某。

两上诉人共同委托代理人XXX，上海XX律师事务所律师。

两上诉人共同委托代理人XXX，上海XX律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)上海XX置业有限公司。

法定代表人芮某某。

委托代理人周朝华，上海市朝华律师事务所律师。

 委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。

 上诉人滕某某、倪某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2011)普民三(民)初字第XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人滕某某、倪某某的委托代理人XXX、XXX，被上诉人上海XX置业有限公司(以下简称XX公司)的委托代理人汪伟敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

 原审法院审理查明：

 一、2008年12月， XX公司取得包括本案系争房屋在内的《中环凯旋公寓》的商品房预售许可证。

 二、2009年3月24日， XX公司与滕某某、倪某某订立商品房预售合同一份，约定滕某某、倪某某向 XX公司购买《中环凯旋公寓》上海市新村路XXXX弄XX号XXX室商品房，房屋总价款为5,934,141元，滕某某、倪某某应于签约当日首付人民币(以下币种均为人民币)1,784,141元，2009年4月6日前支付商业贷款4,150,000元，上述款项应当解入 XX公司的预售款监管帐户(建行上海浦东分行)， XX公司应于2011年6月30日前交付房屋，2011年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)，同时负有为滕某某、倪某某办理小产证之义务。之后，滕某某、倪某某既未按约定支付首付款，也未取得银行贷款。 XX公司开具的首付款发票原件也由 XX公司保管。2009年7月18日， XX公司以挂号信方式向滕某某、倪某某发送了函件。

 三、2010年9月， XX公司向原审法院提起诉讼，要求确认涉案合同无效，并注销合同的网上备案登记，同年11月22日， XX公司撤回诉讼。

 2011年3月，滕某某、倪某某提起本案诉讼，请求判令 XX公司为滕某某、倪某某办理新村路XXXX弄XX号XXX室商品房的预告登记手续。审理中，其又增加诉讼请求，请求判令 XX公司向滕某某、倪某某交付上述房屋。

 原审中， XX公司辩称，双方并无真实的买卖房屋之意思表示，实质是 XX公司资金短缺，双方约定通过签订预售合同的方式，由滕某某、倪某某向银行贷款进行融资，该贷款归 XX公司使用，银行还贷的义务也由 XX公司承担，因此，预售合同应当认定为无效，对其诉请不能同意。同时， XX公司提起反诉，请求判令双方签订的《上海市商品房预售合同》无效并撤销新村路XXXX弄XX号XXX室商品房的网上备案登记。

 针对反诉，滕某某、倪某某辩称，双方签订合同的目的就是购房，不存在向银行套取贷款进行融资的事实，合同应当继续履行，不同意所有反诉请求。

 原审审理中，双方争议的事实如下：

 一、首付款未支付的原因。1、滕某某、倪某某陈述双方有过约定，即首付款可在房屋预告登记及贷款办出之后支付，而 XX公司予以否认，对上述事实滕某某、倪某某未能提供证据加以证明。2、滕某某、倪某某陈述因合同约定的 XX公司银行帐户发生变化， XX公司未能及时通知致滕某某、倪某某无法支付房款，滕某某、倪某某多次电话联系 XX公司， XX公司均置之不理， XX公司为此提供所属贷款银行发生变化的证据，证明 XX公司的银行监管帐户发生变化是在2009年6月，晚于合同约定的滕某某、倪某某支付首付款及贷款的日期，滕某某、倪某某没有支付房款纯属自身原因，与 XX公司无关。

 二、滕某某、倪某某的银行贷款是否办理。滕某某、倪某某提供贷款银行的证明材料，证明滕某某、倪某某的贷款申请于2009年3月审批通过，因为 XX公司拒绝撤销房屋上原有的抵押，致银行无法放贷。 XX公司确认滕某某、倪某某的贷款获得审批通过的事实，但强调因为考虑到双方行为本身违反法律规定，因此 XX公司不愿再为贷款提供便利。三、对 XX公司发出的信函内容的确认。滕某某、倪某某否认收到过解除合同的信函，称2009年7月收到过邀请参观工地的信函，但无法提供信函原件， XX公司对此予以否认，陈述因为滕某某、倪某某未按约付款，因此根据合同约定， XX公司只发出过解除合同的通知函。

 原审法院认为，当事人的合同权益受法律保护。依据法律规定，买卖合同系指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，商品房预售合同作为买卖合同的类型之一，应符合以上基本特征。分析本案双方的交易行为，虽然双方签订了预售合同并办理了备案登记，但在履行中存在异于一般房产交易的行为：1、房款的支付。滕某某、倪某某所述未支付的理由与本院查明的事实不符，滕某某、倪某某应当就自己所主张的事实承担举证责任，没有证据或证据不足，根据法律规定应承担举证不利的后果。2、贷款的办理。即便如滕某某、倪某某所述，贷款由 XX公司负责代办，但在 XX公司未能于约定的期限内办出的情况下，作为付款人的滕某某、倪某某一方，应当清楚的知道合同对逾期付款的违约责任作过约定，正常情况下，买受人一方一般会积极过问此事，以免自己承担违约责任，而不是如滕某某、倪某某所述等待 XX公司履行告知义务，本案审理中，滕某某、倪某某未能就自己履行催告义务提供证据加以证明。3、 XX公司发送信函的内容。从 XX公司取得预售许可证的时间、双方签约的时间及交付房屋的约定时间推算工程进度，结合公众买卖预售房屋的交易习惯，在2009年7月 XX公司发函邀请滕某某、倪某某参观工地的说法难以有效成立，相反，根据 XX公司关于签订合同是为了融资的需要，以及合同中“滕某某、倪某某逾期付款超过90日， XX公司可以单方行使合同解除权”的约定， XX公司的说法较之滕某某、倪某某更有依据。综上所述，双方签订预售合同并不是以滕某某、倪某某支付相应对价取得涉案房屋产权为目的，双方的履约方式更不符合通常房屋交易之惯例。滕某某、倪某某作出上述种种有悖于法律与常理的解释颇为牵强，法院有理由相信并认定双方签订预售合同的实质是为 XX公司获得银行贷款，房屋买卖关系并非双方真实意思表示，双方的行为系无效民事行为。根据法律规定，无效的民事行为自始无效。故滕某某、倪某某应当将设定在系争房屋上的预告登记予以撤销，因滕某某、倪某某未实际支付房款， XX公司不予返还。应当指出的是，本案讼争在某种程度上系当事人之间漠视法律，违规缔约而形成，为此各方当事人应在今后的民事活动中引以为戒。原审法院据此判决：一、滕某某、倪某某与上海 XX置业有限公司签订的《上海市商品房出售合同》无效；二、滕某某、倪某某应于判决生效之日起十日内配合上海 XX置业有限公司撤销新村路XXXX弄XX号XXX室商品房的网上备案登记；三、对滕某某、倪某某要求上海 XX置业有限公司办理新村路XXXX弄XX号XXX室商品房的预告登记手续的诉请不予支持；四、对滕某某、倪某某要求上海 XX置业有限公司交付新村路XXXX弄XX号XXX室商品房的诉请不予支持。

 判决后，滕某某、倪某某不服，提出上诉，认为其当时没有按约支付房款的原因是 XX公司在双方签订预售合同后，没有进行预告登记，使滕某某方的利益处于巨大风险中。据此，要求撤销原判，依法改判支持滕某某、倪某某的诉请并驳回 XX公司的反诉诉请。

  XX公司则表示服从原判。

 经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。

 本院认为，虽然滕某某、倪某某与 XX公司签订了房屋买卖预售合同，但根据查明的事实，在双方签订合同后，就滕某某、倪某某方而言，其没有支付首付款，也没有积极过问贷款办理事宜，就 XX公司而言，在滕某某、倪某某未支付房款的情况下就开具了发票，在滕某某、倪某某方贷款审批已经通过的情况下，不再继续提供协助致贷款未发放。因此，双方在合同签订之后的作为完全不同于通常情况下买卖双方对待正常交易的情况，原审法院据此所作出的双方签订预售合同的实质是为 XX公司获得银行贷款，房屋买卖关系并非双方真实意思表示，双方的行为系无效民事行为的认定并无不当，本院予以认同。滕某某、倪某某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

 驳回上诉，维持原判。

 上诉案件受理费160元，由上诉人滕某某、倪某某共同承担。

 本判决系终审判决。

附：相关的法律条文

 《中华人民共和国民事诉讼法》

 第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

 (一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；